太陽光発電の売電権利がある土地は売却できる?権利売買は今年がラストチャンス?!

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太陽光発電が盛り上がりを見せた2012年以降、多くの土地が太陽光発電事業用地として売電権利の認定を受けるようになりました。

しかし、売電価格の低下やFIT制度の見通しが不安だという理由から実際に権利認定を受けたにも関わらず、事業用地として活用していない土地が至る所にあるのです。

実は太陽光発電事業用地の権利がある土地は、不動産として土地を売却するよりも高値で売却できる傾向があります。

近年、権利付きの土地を所有しているけど使い道に困っているという方が増えてきていますが、太陽光発電事業用地として土地を売却するなら、今年がラストチャンスの可能性がかなり高いです!

少しでも迷っている方がいたら、どのくらいの価格で売却できるのかどうかだけでも確認しておきませんか?

太陽光発電の権利(ID)付き用地の売買市況

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使用用途が決まっていない土地を所有している方も多いのではないでしょうか。

不動産に土地を売却する場合、交通の便や地目(土地の用途による区分のこと)、下水の有無などの条件によって売却価格が異なります。

しかし、太陽光発電の用地のためにID(権利)付きの土地を売却する場合、これらの条件によって価格が左右されることがなく、使い道のない土地であっても比較的高値で取引できると言われています

とはいえ、太陽光発電に欠かせない日当たりや電線・電柱が近くにあるかどうかで取引価格が異なるので査定は必須です

太陽光発電の用地として権利(ID)付きの土地を売却するメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

⑴メリット

用途のない土地でも比較的高値で取引可能

・賃貸でも売買でも取引可能

・賃貸であっても不動産管理(メンテナンスなど)をする必要がない

 

⑵デメリット

・交通の便が良い場合、太陽光発電の用地ではなく別の用途で取引したほうが売却価格が高い

・取引条件の確定や売買の履行までに時間がかかる

一般的に売却しづらいような土地でも、権利(ID)を取得している土地であれば高値で売却できるのが太陽光発電事業用地です。

太陽光発電の場合、地方の広い土地を活用して発電所を設置するケースが多いので、日当たりがよければ、山の中や周りに何もないような一般的には不便だと感じる土地のほうが売れることも多々あります

太陽光発電の権利付きの土地は売電価格いくらのものが売れる?

権利がある場合、売電価格がいくらであっても売却することができます。売電価格が高ければ、土地の売却価格も高くなる傾向がありますが、地域や日照条件なども左右されるため、買取会社に確認することをおすすめします。

しかし、売却する際にきちんと確認してほしいのが、“運転開始期日がいつなのか” です。

FIT制度が開始した2012年以降、土地権利だけを取得して稼働しない土地が増えてしまいました。

なぜなら、2012年に制定されたFIT制度では、「この日までに稼働開始しなければならない」という期限が決められていなかったからです。

太陽光発電の設備費用が年々安くなっていったのにも関わらず売電価格は高いままで、所有者だけが不当利益を受け、国民の負担が大きくなってしまっていたため、2017年にFIT制度が改正されました。

改正FIT制度では、権利を取得した土地に対して運転開始期限が定められ、10kW以上の産業用太陽光発電は認定取得後3年以内に稼働を開始しなければなりません。

となると、若干ややこしくなり「何年に土地権利を取得した土地だったら売れるの?」とわからなくなってしまいますが…

権利付きの土地が売却できるかどうかは、“運転開始期日が明日以降” になっているかです。

実際には、設備を設置して稼働するまでに時間がかかるので、その時間も考慮する必要があります。

権利付きの土地を売りたいと考えている方は、まず運転開始日の確認をしてから、期限が明日以降であれば急いで買取業者に連絡するようにしましょう!

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太陽光発電事業用地に適した土地はどんな土地?

①土地の広さ

太陽光発電設備には何枚ものパネルを設置します。事業性を高め、発電量を見込むためには、十分にパネルが設置できる土地面積が必要です。

太陽光発電事業用地として活用する場合、一般的に最低600〜700㎡のあることが望ましいです。

②地目と現況

■建物が建っていない宅地または取り壊す予定の宅地

太陽光発電事業用地として使用することができます。ただし、宅地の場合、周囲に建物や電柱がある場合が多いので、太陽光パネルに影がかかってしまう可能性が高いです。

木や草が土地の周りに生えている場合は、伐採や除草などをしなければいけないケースもあります。

宅地の売却を考えているのであれば、一度影のかかり具合を確認してみましょう

■耕作放棄地を含む農地転用可能な農地

農地の場合、基本的に太陽光発電事業用地に必要な条件を満たしていることが多いです。

農業も太陽光発電と同じように日射が大切です。

そのため、日照を遮るものが近くになかったり、近隣に住宅が住んでいることから電柱へのアクセスが容易にできるという好条件が揃っている場合が多いです。

しかし、農地の中には農業振興地域とそうでない地域があります

農業振興地域は、農業の推進を目的とし、農業をするための土地として指定された地域のことです。

そのため、農業振興地域は、農業での利用を指定されているため農地転用ができなかったり、農地転用ができたとしても許可をとるための費用と時間がかかることが多いです。

■工場等の跡地

工場跡地は、電線へのアクセスが容易というのが大きな特徴です。

日照や造成は個別に条件が異なるため調査が必要となりますが、基本的には太陽光発電事業用地としては適していることが多いです。

■山林

山林の場合、太陽光発電事業用地には不向きな土地が多いです。

例えば、

・10°以上の北勾配の土地

・30°以上の傾斜がある土地

・山間部で周辺の土地も木に囲まれている土地

このような土地は太陽光発電には向いていません。

■ゴルフ場の跡地

ゴルフ場といえば、広大な土地が印象的ですよね。

電線へのアクセスもしやすいのでおすすめです。ただし、ゴルフ場には草木が生えていることが多いので、土地整備は必須となるでしょう。

実際、ゴルフ場跡地にメガソーラーを設置する企業も増えています。温暖化対策や環境問題対策として、かなりの需要が見込めます。

権利付き土地は坪単価30万円で売却されていた…!?価格相場は?

つい最近まで、FIT制度が終了すると巷で騒がれていたにも関わらず、近年ID(権利)付きの太陽光発電用地の取引市場は盛り上がりを見せています。

かつては、売電価格が高いID付きの土地は坪単価30万円程度で売られていたこともあったようです。

今回この記事を執筆するにあたって、権利付きの土地がどのくらいの価格で売却できるのかや本当に売れるのかについて、太陽光発電売買仲介サイトソルセルさんに話を伺ってきました。

2019年の売電価格から考えると、さすがに坪単価30万円で売却というのは難しい話ですが、土地がある地域(人気なのは東北地方や中部地方)や売電価格によっては、高い取引価格での売却ができるケースも多々あるようです。

土地価格の決定には、地域や日照条件、土地の面積、売電開始可能日、土地の整地状況、接続負担金などが考慮されるため、“おおよそこのくらいの価格になる” という概算を出すのは、実際に見てみないと分からない部分もあるとのことでした。

土地の価格を計算するための要素は素人ではわかりづらいので、売却価格がどの程度になるのか知りたいという方は、今回話を伺った太陽光発電売買仲介ソルセルさんにぜひ聞いてみてくださいね。

太陽光発電事業用地の権利付き土地に関する
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太陽光権利(ID)譲渡の流れ

①権利(ID)付きの土地の場合

権利が付いている土地の譲渡の流れは以下の通りです。

必要情報の開示

内容確認

契約内容の確認

契約

権利の決済・引き渡し

土地の契約・決済・引き渡し

売買が成立するまでの期間は最短2週間なので、早く現金化でき、価格も確定しているので売買しやすいというメリットがあります。

②権利(ID)が付いていない土地の場合

権利が付いていない土地の場合、権利付きの場合と譲渡の流れが異なります。

仮契約の締結

電力会社への申請

経済産業省への申請

価格調整

契約

決済・引き渡し

売買成立までの期間は最短3ヶ月となります。

権利付きの土地とは違い、売買成立までに時間がかかるのは権利取得にある程度の時間を要するからです。価格も調整してから契約をするため、希望の値段とはならないこともあります

太陽光権利譲渡に必要な書類

権利はあるけどまたは、権利自体取っていると思うけど業者任せで分からなくなっている。

という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

太陽光発電の権利譲渡には原則として、下記の書類が必要です。

・(太陽光設備の)設置者ID

・(太陽光設備の)上記のパスワード

・土地の所有/または使用する権利を証明する書類

・電力会社との契約書(または申込書)

上記の情報が揃わない場合も対応可能できるので、仲介会社に相談するようにしましょう。

また、上記書類は土地の名義人であれば何も分からなくても取り寄せることができます。

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権利が付いてない太陽光発電事業用地はもう売れないのか?

太陽光発電システム価格の低下や再エネ賦課金による税金負担により、毎年固定価格買取制度が下落していますよね。

土地権利がなければ、太陽光発電事業用地として売却できないのではないかと心配している方も多いようです。

先日2020年度もFIT制度が継続されることが発表されましたが、そもそもFIT制度は2019年度で終了するのではないかと言われていました。

そのため、太陽光発電事業用地としての土地の売却も2019年がラストチャンスだと次々に土地を売却する人が増えてきました。

しかし、ラッキーなことに2020年度もFIT制度が継続され、固定価格での売電ができることや、発表された売電価格でも十分に元を取れる上に利益を出せることを考えると、まだ太陽光発電の新規開発がされていくであろうと予測できます。

しかし、FIT制度はいつ終了するかわかりません。2020年度は継続されましたが、2021年度は怪しいです。
(※終了といっても、新規受付がなくなるだけで、すでに制度の認定を受けている太陽光発電所は変わらず制度が適応されるのでご安心ください)

と考えると、権利(ID)のない土地が売却できるのは今年が最後になってしまう可能性は大いにあります。

太陽光発電販売事業者も土地情報を探しているので、売却しやすい時期であることは間違いありません。

「売れるかわからないからな……」

「使わない土地があるからどうにかしたい」

と考えている方は、一度相談してみても良いでしょう。

土地権利の売却や手続きについては、太陽光発電の仲介業者を通すのが一番簡単な方法です。前述した書類などについても、仲介業者が対応してくれるので煩わしい手続きを省くこともできる上に、不備が生じづらいので安心して任せることができます。

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土地売却時にトラブルが発生することってある?

基本的には、土地の売却時にトラブルが生じることはありません。

ただし、実際に太陽光発電所を設置したあとに、発電所近くに住む人たちと土地所有者とのトラブルが生じるケースは珍しくありません。

実際によく聞くトラブルは、

・パワコンの低周波音による騒音

・太陽光パネルに光が反射して眩しい

・雨水

といったものが多いですが、これらのトラブルは設計と施工による問題なので、良い施工会社を選べば避けられる問題です。

太陽光発電の施工実績があまりない会社やコストを優先する施工会社は、工事が甘いケースがあります。このような悪質とも言いかねない施工会社に施工を依頼してしまうと、クレームや事業失敗といった事態になりかねないので、土地の売却前には売却後にその土地がどんな風に使われるのかまで確認しておいてもいいでしょう

まとめ

現状、権利(ID)付きの土地のニーズは、太陽光発電事業者の中でピークに達しています。

FIT制度がいつ終了するか分からない今、権利(ID)付きの土地として売却できるのは今年が最後ラストチャンスかもしれません!

不動産に土地を売却するよりも、高い価格で売却できる可能性がある権利(ID)付きの土地を所有している方は、土地をどう活用していくのか今一度考える必要がありそうですね。

今回記事の中で、参考となる話を伺ってきた太陽光発電売買サイトソルセルでは、ID付きの土地の売買に限らず、太陽光発電の売買実績もあるので、“太陽光発電” に関する疑問や悩みがある方は、ぜひお問い合わせしてみてください。

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