土地付き分譲型太陽光発電を成功させるためのポイントとリスクやデメリット

太陽光発電投資を始める際に、住宅の屋根に取り付ける出力10kw未満か10kw以上の産業用太陽光発電にするか、様々な候補から検討することでしょう。そして、その中でも土地付き分譲太陽光発電に、興味や関心を湧いているケースもあります。

しかし、土地付き太陽光発電は、太陽光発電投資の中でも分かりにくい点が多く、住宅用太陽光発電とは違った特徴があります。ですから、土地付き分譲型太陽光発電を購入して、どのように成功させるかポイントを知りたいと感じるでしょう。

今回は、土地付き太陽光発電の中に含まれる、土地付き分譲型太陽光発電で成功させる主なポイントからリスクをご紹介します。

土地付き分譲型太陽光発電は、住宅用太陽光発電とはコスト面でも大きく違うので特徴を正確に理解した上で検討しましょう。

土地付き分譲型太陽光発電を成功させるポイント

ここでは土地付き分譲型太陽光発電を、成功させる主なポイントを紹介していきます。太陽光発電には、土地から購入を始めて準備する方法と、今回のような土地付き物件を購入する2種類に分かれています。

また、土地付き太陽光発電は分譲型と賃貸型で、成功させるポイントや特徴が違うため勘違いしないようにしましょう。

分譲型は、土地と設備を借りるのではなく、土地と太陽光発電を購入する商品です。ですから、売却しない限り私有地として活用することができます。

物件ごとの利回りを正確に計算し直し実質利回りを求める

土地付き分譲型太陽光発電を導入する場合は、住宅用太陽光発電と違って利回りについてシビアに考える必要があります。また、どちらかといえば不動産投資のように、利回りを重視して購入や運用を考えるため、表面利回りで判断してはいけません。

土地付き分譲型太陽光発電で表記している表面利回りとは、一般的に初年度の年間売電収入を導入費用で割って算出しています。従って、工事に掛かる追加費用や固定資産税、年間のメンテンナンス費用を除いているため、実際の利回りと誤差が生じています。

そのため実質利回りとして計算し直すことが大切です。実質利回りは、前述で紹介した年間の維持費用や固定資産税などを含めた、利回りのことです。

固定買取期間終了後の運用についても考えておく

土地付き分譲型太陽光発電は、10kw以上2000kw未満の出力のため固定買取期間20年で設定されています。20年間も固定買取できるため、多くの方は21年目以降の運用についてまで考えにくいでしょう。

しかし、物件購入前に、固定買取期間終了後の設備や土地活用について、プランを作成しておくことが長期的に収益を出すポイントです。

固定買取期間終了後の売電権利や売電価格については、2018年時点で検討中の段階ですから具体的な施策が示されていません。太陽光発電設備を継続稼働させるか、それとも解体して新たな活用方法を見出すか、購入前から計画を立てましょう。

現地調査は必ず行い設備や周辺環境を確認する

土地付き分譲型太陽光発電は、住宅用太陽光発電と違い現地調査が必須です。見積もり会社や販売会社のホームページ内や資料で、土地や設備の写真を拝見できます。しかし、日当たりやどのような土地形状か、周辺環境について確認できないため購入後に思わぬ問題が生じる可能性があります。

ですから、購入前に担当者と相談して、現地調査をしてみることが土地付き分譲型太陽光発電の運用において、成功するポイントの1つです。

表記上の発電量だけでなくシミュレーションで再確認する

土地付き分譲型太陽光発電では、販売会社で利回りだけでなく想定される発電量についても表記しています。しかし、ここで注意することがあります。表記上の発電量は販売会社がシミュレーションした数値を載せていることが多いです。

そして表記上の発電量を信用して購入してしまうと、実際の発電量が下回るケースがありますから計算し直すことが大切です。太陽光パネルメーカーによって、シミュレーションソフトの設定が違うため、低く算出するケースと高く算出することがあります。

また、kwhをkwで割った数値が1200kwhを超えている場合は、実発電量に対して想定値が上回っている可能性があります。なぜなら、実発電量の場合は以下の要素があるため、1200kwhを超えるケースは稀だからです。

・太陽光パネルの角度
・影
・設置している地域の日射量
・周辺に光を遮るものはないか

販売会社に対して、想定される発電量の詳細な説明を求めてみるのもいいでしょう。

防犯や保証制度が確立している物件か

土地付き分譲型太陽光発電で成功するポイントは、周辺環境や保証制度の有無が正しい状況になっているかも関わってきます。

まず、太陽光発電設備を設置している場所に、監視カメラや侵入防止の柵などが設置されているか確認します。これらの防犯設備がありませんと、外に設備が設置されているため盗難や破損被害に遭っても証拠を逃す可能性があります。

通常、自然災害や機器に対する保証制度はありますから、自然災害補償や機器保証サービスを確認しましょう。

太陽光発電の部品盗難防止方法について詳しくはこちら
太陽光発電の部品が盗まれることはない?【太陽光発電投資Q&A】

土地付き分譲型太陽光発電を始める上でリスクやデメリットとなる点

ここからは、土地付き分譲型太陽光発電を始める上で、リスクやデメリットとなるポイントについてご紹介していきます。こちらに関しても、住宅用太陽光発電と違ったリスクが含まれていますから、住宅用太陽光発電設置経験のある方も慎重に確認しましょう。

分譲業者が提示する発電量に達しない可能性がある

土地付き分譲型太陽光発電を販売している分譲業者は、各物件の発電量や利回りを契約者向けに提示しています。

一般的な感覚では、その情報をベースに契約するか考えますが、分譲業者の提示するスペックや利回りで判断するのはリスクがあります。

なぜなら、日射量や太陽光パネルの発電効率、影になっている部分など細かな条件を含めていない可能性があるからです。全ての分譲業者が、同じ計算方法ではありませんが中には、実発電量を大きく上回るあり得ない数値で提示している場合もあります。

固定資産税が高い物件の場合がある

土地付き分譲型太陽光発電のリスクは、土地ごとに事情が違うため固定資産税の金額に開きがあることです。土地の取得をしますと、固定資産税が発生しますが、それ自体はリスクではありません。

この場合のリスクは、農地転用を行い設置している分譲型太陽光発電です。農地転用した土地に太陽光発電設備を設置しますと、固定資産税が上がるため注意が必要です。ですから土地付き分譲型太陽光発電を購入する前に、どのような土地だったのか相談してみましょう。

農地転用で太陽光発電を設置するために気をつける5つのこと

電力会社によって出力制御の対象になる

土地付き分譲型太陽光発電は、出力10kw以上の設備となります。そして、近年一部の電力会社では、太陽光発電について出力制御の対象としているため自由な売電が制限される可能性があります。

北陸電力、中国電力などでは、ある期間に太陽光発電を稼働させた設備に対して、出力制御の対象としています。

出力制御のルールは数種類ありますが、需給状況を整えるために太陽光発電の売電を抑える目的は共通です。つまり、太陽光発電の電力供給が、過多になっている場合もあるということです。

初期費用コストが高い

土地付き分譲型太陽光発電のデメリットは、初期費用が高いことです。住宅用太陽光発電の場合は、出力が10kw未満であることや土地取得は不要なため、100万円単位で設置できます。

しかし、土地付き分譲型太陽光発電では、土地と大規模な発電設備の購入を行いますから、1000万円単位の資金が必要となります。また、一般的に自己資金で、全てを支払うことは難しいため、融資を行います。

融資には利息がありますから、利息分の返済も考慮した上で何年後に完了するか、綿密な事業計画を立てることが必要な為、事業リスクも伴います。

土地付き分譲型太陽光発電特有のメリットやリスクを押さえておくこと

土地付き分譲型太陽光発電は、太陽光発電投資の中でも事業性があるため、事業計画を立てる必要があります。

住宅用太陽光発電と違い、初期費用の金額や維持費用が大きいですから、融資の返済も考慮した上で見込み売電収入を、できるだけ具体的に算出します。

太陽光発電投資として始めるリスクは、初期費用と固定資産税の負担ですが、成功させるには実発電量と実質利回りが良い物件を見つけられるかに掛かっています。

まずは、土地付き分譲型太陽光発電専門の見積もり会社へ連絡して、近くの土地に物件が販売されていないか確認することから始めましょう。

太陽光発電投資のポイントは、利回りと費用負担、維持コストです。