土地付き分譲型太陽光発電の8つのリスク!対策法と成功の秘訣

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太陽光発電投資を始める際に、住宅の屋根に取り付ける出力10kw未満か10kw以上の産業用太陽光発電にするか、様々な候補から検討することでしょう。そして、その中でも土地付き分譲太陽光発電に、興味や関心を湧いているケースもあります。

しかし、土地付き太陽光発電は、太陽光発電投資の中でも分かりにくい点が多く、住宅用太陽光発電とは違った特徴があります。ですから、土地付き分譲型太陽光発電を購入して、どのように成功させるかポイントを知りたいと感じるでしょう。

今回は、土地付き太陽光発電の中に含まれる、土地付き分譲型太陽光発電で成功させる主なポイントからリスクをご紹介します。

土地付き分譲型太陽光発電は、住宅用太陽光発電とはコスト面でも大きく違うので特徴を正確に理解した上で検討しましょう。

土地付き分譲型太陽光発電とは?

土地付き分所型太陽光発電とは、名前の通り太陽光発電設備に土地がセットとなって販売されているものになります。

太陽光発電には住宅用と産業用の2種類が存在します。住宅用は一戸建ての屋根に設置されたものが想像しやすいかと思います。しかし、産業用は住宅用と比べて規模が大きいため、広い土地の上に野立てという形で設置します。

そのため、産業用の太陽光発電導入を検討している方は、土地を見つけてくるところから始めなければいけませんでした。ですが、この土地付き分譲型太陽光発電では、太陽光発電設備に加え、土地もセットとなって販売されています。

初心者には太陽光発電に適した土地を見つけることは至難の業と言えるので、土地付きの分譲型太陽光発電はおすすめと言えます。

さらに、設備や土地だけでなく、メンテナンス、さらには融資の相談といったところまで販売業者が携わってくれるケースが多く、知識のない方でも安心して太陽光発電投資を始めることができる点が大きなメリットでしょう。

土地付き太陽光発電は規模も大きく、利回りも10%ほどと高いため、投資先として人気を集めています。実際に太陽光発電は不動産投資と比べて空き家リスクやメンテナンス費用も安いため、投資先としてのメリットは大きいと言えます。また、太陽光発電ではその事業の安定性から融資を受けやすく、まとまった資金がない方でも始めれます。

このように、メリットの大きい土地付き太陽光発電ですが、もちろんリスクも存在します。太陽光発電で損をしないためにも、まずはリスクをしっかりと理解しましょう。

土地付き分譲型太陽光発電を始める上の8つのリスク

ここからは、土地付き分譲型太陽光発電を始める上で、リスクやデメリットとなるポイントについてご紹介していきます。土地付き分譲型太陽光発電には、住宅用太陽光発電と違ったリスクが含まれています。そのため住宅用太陽光発電設置経験のある方も慎重に確認しましょう。

①分譲業者が提示する発電量に達しない可能性がある

土地付き分譲型太陽光発電を販売している分譲業者は、各物件の発電量や利回りを契約者向けに提示しています。

一般的な感覚では、その情報をベースに契約するか考えますが、分譲業者の提示するスペックや利回りで判断するのはリスクがあります。

なぜなら、日射量や太陽光パネルの発電効率、影になっている部分など細かな条件を含めていない可能性があるからです。全ての分譲業者が、同じ計算方法ではありませんが中には、実発電量を大きく上回るあり得ない数値で提示している場合もあります。

<対策>
①物件ごとの利回りを正確に計算し直し実質利回りを求める
②固定買取期間終了後の運用についても考えておく
⑤表記上の発電量だけでなくシミュレーションで再確認する

②固定資産税が高い物件の場合がある

土地付き分譲型太陽光発電のリスクは、土地ごとに事情が違うため固定資産税の金額に開きがあることです。土地の取得をしますと、固定資産税が発生します。

この場合のリスクは、農地転用を行い設置している分譲型太陽光発電です。農地転用した土地に太陽光発電設備を設置しますと、固定資産税が上がるため注意が必要です。そのため、土地付き分譲型太陽光発電を購入する前に、どのような土地だったのか確認するようにしてください。

<対策>
③現地調査は必ず行い設備や周辺環境を確認する
④固定資産税がリスクな場合は賃貸にする

農地転用で太陽光発電をする農地転用は手続きを完了させれば大きな収入源に!太陽光発電事業用地としての活用術!

③電力会社によって出力制御の対象になる

土地付き分譲型太陽光発電は、出力10kw以上の設備となります。そして、近年一部の電力会社では、太陽光発電について出力制御の対象としているため自由な売電が制限される可能性があります。

北陸電力、中国電力などでは、ある期間に太陽光発電を稼働させた設備に対して、出力制御の対象としています。

出力制御のルールは数種類ありますが、需給状況を整えるために太陽光発電の売電を抑える目的は共通です。つまり、太陽光発電の電力供給が、過多になっている場合もあるということです。

<対策>
③現地調査は必ず行い設備や周辺環境を確認する

④融資を受ける必要性

土地付き分譲型太陽光発電のデメリットは、初期費用が高いことです。住宅用太陽光発電の場合は、出力が10kw未満であることや土地取得は不要なため、100万円単位で設置できます。

しかし、土地付き分譲型太陽光発電では、土地と大規模な発電設備の購入を行いますから、1000万円単位の資金が必要となります。また、一般的に自己資金で、全てを支払うことは難しいため、融資を行います。

融資には利息がありますから、利息分の返済も考慮した上で何年後に完了するか、綿密な事業計画を立てることが必要な為、事業リスクも伴います。

融資に関する詳しい対策は以下の記事を参考にしてみてください。

融資に関する詳しい情報はこちら
太陽光発電の融資の通し方太陽光発電で融資はアリ?現金払いとローンでは初期費用の回収にどのくらい差がでる?

⑤メンテナンス費用がかかる

太陽光発電は、不動産投資と比べるとメンテナンスに費用はかかりません。しかし、全くかからないというわけではありません。

太陽光発電の定期的なメンテナンスを行わないと、発電効率が低下してしまったり、最悪の場合には設備の故障といった事態にもなりかねません。そのため、定期的な業者によるメンテナンスが必要ですが、年間に換算すると約10万円ほどかかります。

また、太陽光発電で発電した電力を変換するパワーコンディショナーという機械の寿命は10~15年と言われています。そのため、10年ほどで買い替える必要があり、その費用で20~30万円ほど発生するなどメンテナンス費用がかかるのもデメリットです。

<対策>
①物件ごとの利回りを正確に計算し直し実質利回りを求める

メンテナンス費用に関する詳しい情報はこちら
産業用太陽光発電の費用に関して産業用太陽光発電の初期費用とメンテナンス費用を詳しく解説

⑥災害による破損リスク

土地付きの太陽光発電は、屋外に設置されているため災害からの被害に弱いというデメリットがあります。

実際に地震や津波によって、太陽光発電設備が破損してしまった事例はいくつもあります。また、台風によってパネルが吹き飛ばされてしまうケースもあるので注意が必要です。

<対策>
⑥保険に加入する

⑦名義変更の手間がかかる

土地付き分譲型太陽光発電の多くは、購入の前にすでに設備が完成しています。そのため、購入前の事業者の名義から自分の名義へと変更する必要があります。また、中古の太陽光発電を購入された場合も、以前の持ち主から名義の変更を行います。

売電契約の名義変更や土地登記簿名義変更など、初めての方には複雑で難しい手続きをする必要があります。このような複雑な手続きをしなければいけない点はデメリットと言えます。

名義変更の対策は以下の記事を参考にしてみてください。

名義変更の詳しい手順はこちら確認してください
太陽光発電所の名義変更太陽光発電を売却・相続する際に必要な名義変更のやり方【手順が多く面倒な人は…?】

⑧盗難のリスク

実は、土地付き分譲型太陽光発電は盗難のリスクが非常に高いです。なぜなら、広い土地にそのまま設置されているケースが多く、だれでも設備の中に侵入できてしまうからです。

2019年にには、栃木県で太陽光パネルの盗難事件発生し、その被害額は2,000万円ほどとも言われています。このように、土地付きの太陽光発電には盗難という大きなリスクも存在します。

<対策>
⑦防犯や保証制度が確立している物件か

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土地付き分譲型太陽光発電を成功させるポイント

ここでは土地付き分譲型太陽光発電を、成功させる主なポイントを紹介していきます。

①物件ごとの利回りを正確に計算し直し実質利回りを求める

土地付き分譲型太陽光発電を導入する場合は、住宅用太陽光発電と違って利回りについてシビアに考える必要があります。また、どちらかといえば不動産投資のように、利回りを重視して購入や運用を考えるため、表面利回りで判断してはいけません。

土地付き分譲型太陽光発電で表記している表面利回りとは、一般的に初年度の年間売電収入を導入費用で割って算出しています。従って、工事に掛かる追加費用や固定資産税、年間のメンテンナンス費用を除いているため、実際の利回りと誤差が生じています。

そのため実質利回りとして計算し直すことが大切です。実質利回りは、前述で紹介した年間の維持費用や固定資産税などを含めた、利回りのことです。

②固定買取期間終了後の運用についても考えておく

土地付き分譲型太陽光発電は、10kw以上2000kw未満の出力のため固定買取期間20年で設定されています。20年間も固定買取できるため、多くの方は21年目以降の運用についてまで考えにくいでしょう。

しかし、物件購入前に、固定買取期間終了後の設備や土地活用について、プランを作成しておくことが長期的に収益を出すポイントです。

固定買取期間終了後の売電権利や売電価格については、2018年時点で検討中の段階ですから具体的な施策が示されていません。太陽光発電設備を継続稼働させるか、それとも解体して新たな活用方法を見出すか、購入前から計画を立てましょう。

③現地調査は必ず行い設備や周辺環境を確認する

土地付き分譲型太陽光発電は、住宅用太陽光発電と違い現地調査が必須です。見積もり会社や販売会社のホームページ内や資料で、土地や設備の写真を拝見できます。しかし、日当たりやどのような土地形状か、周辺環境について確認できないため購入後に思わぬ問題が生じる可能性があります。

さらに、現地調査を行うことで、出力抑制などのリスクに関しても事前に知ることができるでしょう。

ですから、購入前に担当者と相談して、現地調査をしてみることが土地付き分譲型太陽光発電の運用において、成功するポイントの1つです。

④固定資産税がリスクな場合は賃貸にする

土地付き分譲型太陽光発電を購入した場合、その土地の所有者という扱いになるため固定資産税が発生します。しかし、この固定資産税が高かった場合、せっかくの売電収入から得られた利益も少なくなってしまいます。

そのようなリスクを避けたい場合は、土地が賃貸タイプの分譲型太陽光発電の購入を検討してみてください。賃貸タイプですと、毎年土地代を販売業者に支払いことになりますが、固定資産税を払う必要はありません。

場所にもよりますが、安い場所だと年間で5万円ほどで、高くても30万円ほどです。時間の経過によって賃料の変動が起きるリスクもありますが、固定資産税を支払う必要がないというメリットは大きいといえます。

そのため、固定資産税が高い場合は賃貸での購入もおすすめです。

⑤表記上の発電量だけでなくシミュレーションで再確認する

土地付き分譲型太陽光発電では、販売会社で利回りだけでなく想定される発電量についても表記しています。しかし、ここで注意することがあります。表記上の発電量は販売会社がシミュレーションした数値を載せていることが多いです。

そして表記上の発電量を信用して購入してしまうと、実際の発電量が下回るケースがありますから計算し直すことが大切です。太陽光パネルメーカーによって、シミュレーションソフトの設定が違うため、低く算出するケースと高く算出することがあります。

また、kwhをkwで割った数値が1200kwhを超えている場合は、実発電量に対して想定値が上回っている可能性があります。なぜなら、実発電量の場合は以下の要素があるため、1200kwhを超えるケースは稀だからです。

・太陽光パネルの角度
・影
・設置している地域の日射量
・周辺に光を遮るものはないか

販売会社に対して、想定される発電量の詳細な説明を求めてみるのもいいでしょう。

⑥保険に加入する

太陽光発電では、自然災害といった予期せぬトラブルが一番の天敵と言えます。

パネルやパワーコンディショナーという機器には、壊れたときの保証がついてきますが、自然災害によって破損した場合はこの保証は適用されません。つまり、自然災害といった予期せぬトラブルが起きたときに大きな損失を受ける可能性があるのです。

そのようなリスクを避けるためにも、保険に入ることが大切。毎年1~2万円の費用はかかりますが、もしもの時を考えて必ず加入してください。

災害時の対策に関してはコチラの記事でチェック
太陽光パネルが破損する原因は?【太陽光パネル破損の原因とは?】台風や災害時の対応策まで徹底解説

⑦防犯や保証制度が確立している物件か

土地付き分譲型太陽光発電で成功するポイントは、周辺環境や保証制度の有無が正しい状況になっているかも関わってきます。

まず、太陽光発電設備を設置している場所に、監視カメラや侵入防止の柵などが設置されているか確認します。これらの防犯設備がありませんと、外に設備が設置されているため盗難や破損被害に遭っても証拠を逃す可能性があります。

そのため、このような防犯設備の整った太陽光発電か確認するようにしましょう。

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土地付き分譲型太陽光発電特有のメリットやリスクを押さえておくこと

土地付き分譲型太陽光発電は、太陽光発電投資の中でも事業性があるため、事業計画を立てる必要があります。

住宅用太陽光発電と違い、初期費用の金額や維持費用が大きいですから、融資の返済も考慮した上で見込み売電収入を、できるだけ具体的に算出します。

太陽光発電投資として始めるリスクは、初期費用と固定資産税の負担ですが、成功させるには実発電量と実質利回りが良い物件を見つけられるかに掛かっています。

まずは、土地付き分譲型太陽光発電専門の見積もり会社へ連絡して、近くの土地に物件が販売されていないか確認することから始めましょう。

太陽光発電投資のポイントは、利回りと費用負担、維持コストです。

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